Ein Vermieter, der es versäumt, das Trinkwasser in seinem Haus regelmäßig auf Legionellen kontrollieren zu lassen, kann unter Umständen dafür haftbar gemacht werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Legionellen – gefährliche Bakterien…
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Was sind Legionellen?
Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren. Zwischen 25 und 45 Grad fühlen sie sich wohl – unterhalb von 20 Grad vermehren sie sich kaum, bei über 60 Grad sterben sie ab. Legionellen leben in geringer Zahl in natürlichen Gewässern, vermehren sich aber vor allem in künstlichen Systemen wie Wasserleitungen.
Für Menschen sind Legionellen gefährlich. Die Erkrankung kann unterschiedlich schwer verlaufen.
Die leichtere Verlaufsform der Legionellen-Infektion ist das sogenannte Pontiac-Fieber. Es ähnelt von den Symptomen her einer Grippe; die meisten Betroffenen leiden unter Fieber, Unwohlsein, Kopf- und Gliederschmerzen. Auch Brustschmerzen und Husten sind möglich. Die meisten Erkrankten werden innerhalb von zwei bis fünf Tagen wieder gesund. Ein Aufenthalt im Krankenhaus oder eine Einnahme bestimmter Medikamente sind meist nicht notwendig; es reicht, sich zu schonen und gegebenenfalls die Symptome medikamentös zu behandeln. Spätschäden sowie Todesfälle sind nicht beschrieben.
Dagegen ist die Legionellen-Pneumonie deutlich ernsthafter. Es handelt sich dabei um eine schwere Form der Lungenentzündung, die meist mit hohem Fieber einher geht. Die Erkrankung dauert in der Regel etwa vier Wochen an und muss meist im Krankenhaus mit Antibiotika behandelt werden. Rund jeder zehnte Erkrankte stirbt; in einigen weiteren Fällen entwickeln sich Komplikationen, die beispielsweise die Nieren oder das Gehirn schädigen können.
Gefährdet sind vor allem Menschen mit einer geschwächten Immunabwehr, also beispielsweise Senioren, Raucher, chronisch Kranke oder Menschen, die bestimmte Medikamente einnehmen. Männer erkranken häufiger als Frauen, Kinder nur selten.
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Vermieter muss für wirksamen Schutz sorgen
Um gefährliche Erkrankungen zu vermeiden, müssen bei der Installation von Rohrleitungen bestimmte Sicherheitsregeln beachtet werden. Wichtig ist, dass kein Wasserstillstand in Teilen des Leitungssystems auftritt. In einem Haus mit zentraler Wassererwärmung und zentralem Warmwasser-Speicher sollte die Regler-Temperatur am Trinkwasser-Erwärmer auf mindestens 60 °C eingestellt sein. Die Wassertemperaturen im Leitungssystem sollten an keiner Stelle Temperaturen unter 55 °C aufweisen.
Die Verhinderung von Legionellen-Infektionen ist Teil der Sorgfaltspflicht des Vermieters, stellte der BGH nun fest. Dort wurde vor Kurzem der Fall eines Mieters verhandelt, der an einer Lungenentzündung erkrankt war. Das Bezirksamt hatte in der Wohnung und im Keller des entsprechenden Hauses eine starke Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen festgestellt. Die Tochter des Mieters verklagte den Vermieter daraufhin auf Schmerzensgeld und Schadensersatz in Höhe von rund 23.400 Euro. Der Mieter selbst verstarb im Laufe des Prozesses.
Sowohl Amts- als auch Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Die Richter argumentierten, es sei nicht nachgewiesen, dass der Mieter sich durch das belastete Wasser infiziert habe. Der BGH sah dies jedoch anders, wie das Immobilien-Fachportal „immowelt.de“ berichtet.
Zwar sei der Vermieter erst seit der Novellierung der Trinkwasserverordnung im Jahr 2011 dazu verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen zu untersuchen. Eine Pflichtverletzung komme dennoch in Betracht – und zwar im Hinblick auf die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Demnach ist der Vermieter, vereinfacht gesagt, dazu verpflichtet, mögliche Gefahrenquellen in seiner Immobilie zu beseitigen beziehungsweise zu verhindern, dass andere dadurch Schaden nehmen.
Allerdings entschied auch der Bundesgerichtshof nicht endgültig über den verhandelten Fall. Stattdessen verwiesen die Richter den Fall zurück an das Landgericht. Dieses muss nun klären, ob die Erkrankung des Mieters tatsächlich auf das kontaminierte Wasser zurückzuführen sei. Die Beweisführung sei diesbezüglich zuvor lückenhaft gewesen.
Wasser regelmäßig testen
Unabhängig vom Ausgang des konkreten Falls: seit 2011 sind Vermieter im Rahmen der neuen Trinkwasserverordnung in jedem Fall dazu verpflichtet, das Wasser in den vermieteten Immobilien regelmäßig auf Legionellen zu kontrollieren. Das verlangt der Gesetzgeber ebenso wie das Verantwortungsbewusstsein gegenüber den Mietern.
Text: BE
